Bevezetés

A kelet-európai lakásmodell több szakaszra bontható történetét évtizedeken keresztül jelentős állami szerepvállalás (állami bérlakásépítés, az építőipar állami monopóliuma, erőteljes állami lakástámogatás, kamattámogatás, fenntartási költségekhez történő hozzájárulás, nyomott lakásfenntartási költségek, zárt városok politikája, egy család egy lakás elve), továbbá sajáterős lakásépítés és a nyolcvanas évektől folyamatosan bővülő piaci magánszektor jellemezte egészen rendszerváltozásig (Dániel [1997], Hegedüs-Tosics [1999]). Az állam által felügyelt lakáspolitika szorosan illeszkedett a korabeli településpolitikához, az állami beruházások döntő része a települési lejtő felső szakaszán, nagyobb városokban, kiemeltebb ipari településeken valósultak meg, míg a települések többsége kimaradt az állami lakásépítésből és kisebb mértékben részesült az egyébként szélesen terített állami támogatásból (Dániel [1997]). A "vidéki" Magyarország számára a lakhatáshoz kapcsolódó növekvő igények kielégítésére az egyetlen járható út - kihasználva a második gazdaság nyújtotta többletjövedelmeket, a csekélyebb mértékű állami építési támogatásokat, a nem piaci áron értékesített építőanyagokat - a saját szervezésű és kivitelezésű építkezési forma maradt. A magánerős építkezések szervezése, kivitelezése során ugyan felbukkantak piaci elemek is, de inkább a családi alapon szerveződő, kaláka jellegű kölcsönös segítségnyújtás - piaci terminussal a reciprocitás - volt a meghatározó jellegzetességük. Összességében a támogatásban megnyilvánuló éles különbségtétel a sajátlakás-alszektor és az állami bérlakásszektor között jelentős társadalmi különbségeket generált, a falusi népességet, pontosabban a gazdaságpolitika számára nem kulcsfontosságú rurális térségeket gyakorlatilag kizárta az ilyen módon újra-elosztott nemzeti jövedelemből (Hegedüs-Tosics [1993]).

A kelet-európai lakásrendszer több szereplős, de eltérő súlyú szereplőkkel jellemezhető struktúrája fokozatosan erodálódott, a repedések a rendszerváltozás előtt mind a keresleti, mind a kínálati oldalon jelentkeztek (Hegedüs-Tosics [1994, 1998]). 1990-től kezdve radikális változások történtek a lakásszektor területén. Az államnak az építőiparban betöltött szerepe a nagy építőipari vállalatok felbomlásával teljesen megszűnt, a központi támogatások radikálisan visszaszorultak, a piaci mechanizmust hátráltató bürokratikus akadályok az építőanyag-kereskedelem liberalizálásával és a tulajdonszerzési korlátok megszűnésével leomlottak.

A kilencvenes évek elején az állami lakásszektor gyors ütemű értékesítésével, vagyis a bérlakások privatizációjával nemcsak a lakásvagyon tulajdonosi szerkezete változott meg és szűnt meg vele párhuzamosan a bérlakásszektor direkt költségvetési támogatása, hanem egyúttal jelentősen leszűkült a közvetlen állami és az önkormányzati mozgástér. A többrétű folyamatok eredményeképpen stabil piaci viszonyok alakultak ki. A lakásprivatizáció hatása valamelyest felgyorsította a népesség területi átrendeződését, településen belüli és kívüli mobilitását, hozzájárult az addig igen temperált mértékű filtráció felgyorsulásához, megnyitotta a nagyvárosok határait a szuburbanizáció felé.

A lakásépítések terén a legfontosabb változás az állami beruházások befagyása volt. Az addig domináns állami szerepvállalást színtisztán piaci koordináció váltotta fel. Noha az elmúlt 15 év fejleményeit áttekintve továbbra is a magánerős lakásépítések a meghatározóak, egyre jelentősebb a hazai és külföldi magánberuházások versenye.