Jelinek Csaba, Pósfai Zsuzsanna
A bérlői lakásszövetkezeti modell Magyarországon
TARTALOM, ÖSSZEFOGLALÁS
Tartalom
Vezetői összefoglaló
A megfizethető bérlakások lehetséges modelljei Magyarországon
Pénzügy és tulajdon
Jogi formák
Építészet
Közösség
A külföldi példák történeti kontextusa
Lépések a bérlői lakásszövetkezetek felé Magyarországon és a régióban
Összefoglalás
Évek óta egyre súlyosabb a magyarországi lakhatási válság. A 2019-es önkormányzati választások óta számos önkormányzati vezető, illetve már a Magyar Nemzeti Bank is állami vagy önkormányzati beavatkozást sürget. Míg a lakáshasználók juttatásai (pl. a lakásfenntartási támogatás) kapcsán számos javaslat ismert a közéletben, addig a megfizethető bérlakások számát növelő beavatkozási lehetőségekről kevesebbet hallani, ráadásul azokat gyakran fogalmi kavarodás jellemzi. Pedig a megfizethető lakások számának növelése nélkül nem lehet érdemben enyhíteni a lakhatási válságot; ezért elengedhetetlennek tartjuk az erről való szisztematikus gondolkodást.
Tanulmányunk első részében négy olyan koncepciót ismertetünk, melyek a megfizethető bérlakások számát növelnék: az önkormányzati / állami bérlakásépítést, a lakásfenntartó társaság alapítását, a szociális lakásügynökség koncepcióját, végül a bérlői lakásszövetkezeti modellt. A négy modell ideális esetben nem egymással versengő konstrukció, sokkal inkább egymás lehetséges kiegészítői. A tanulmány további részeiben a Magyarországon eddig ismeretlen bérlői lakásszövetkezetek bevezetése mellett érvelünk, a modell részleteinek és lehetséges magyarországi megvalósítási módjának bemutatásával. Bérlői lakásszövetkezetek alatt olyan kollektív tulajdonban lévő, a bérlők által alulról szerveződő módon, kollektívan üzemeltetett lakóépületeket értünk, amelyekben a lakbérek hosszú távon és garantáltan megfizethetőek. A bérlői lakásszövetkezetek nem feleltethetőek meg a Magyarországon jelenleg létező, a társasházaktól alig megkülönböztethető magántulajdonosi struktúra szerint felépülő lakásszövetkezeteknek.
A bérlői lakásszövetkezetek minden résztvevő számára olyan előnyöket nyújtanak, amelyek a jelenlegi lakásrendszerben elérhetetlenek.
- Egy bérlői lakásszövetkezeti modell bérlői a piacinál alacsonyabb áron, kiszámítható, de rugalmas módon tudnak lakhatáshoz jutni; olyan közösségorientált formában, amely jobb életminőséget biztosít a jelenleg elérhető, sokszor elidegenült egyéni lakhatási formáknál.
- Finanszírozói oldalról a bérlői lakásszövetkezeti modell egy olyan fedezettel bíró befektetési termék, amely hosszú távon, alacsony kockázattal, kiszámítható módon stabil hozamot generál (számításaink szerint jelenleg akár 5-10%-os éves hozamot, állami támogatások nélkül).
- Állami vagy önkormányzati szempontból a bérlői lakásszövetkezeti modell számottevően képes csökkenteni a lakhatási válság káros hatásait (a szociális ellátórendszerre nehezedő nyomást, a munkaerőpiaci anomáliákat stb.), segíti az alulhasznosított állami tulajdonú ingatlanok hatékonyabb hasznosítását, hozzájárul a klímakatasztrófa elleni küzdelemhez, illetve felpezsdíti adott területek közösségi életét, növeli egyes települések vagy városrészek vonzerejét, és összességében csökkenti a népesség elvándorlását. Egyéb közfinanszírozású modellekhez képest a tagi hozzájárulások és a modell jogi garanciái miatt ettől a formától várható az egy egységnyi befektetett közpénzre eső legtöbb megfizethető lakbérű lakóingatlan kialakítása.
A világon számos országban sikeresen működik a bérlői lakásszövetkezeti modell: a tanulmányban részletesen tárgyaljuk a német Mietshäuser Syndikat, az uruguayi FUCVAM, a svájci lakásszövetkezeti hálózat, illetve a barcelonai La Borda finanszírozási, jogi és intézményi megoldásait.
A modell hazai bevezetésének kulcsfontosságú tényezője új finanszírozási csatornák kialakítása. A modell terjedését gyorsíthatná új hiteltermékek fejlesztése, az adózási és illetékszabályok megváltoztatása, EU-s támogatások vagy hitelek becsatornázása, vagy a közszféra és a bérlői lakásszövetkezeti mozgalom együttműködése.
Jelenleg a magyar jogrendszerben nincs olyan jogi forma, amely teljeskörűen megfelelne a modellnek, ezért rövid távon egy hibrid, többszintű jogi és szervezeti modell bevezetésére teszünk javaslatot, hosszabb távon pedig egy új, a modellre szabott jogi forma kialakítása mellett érvelünk.
Bemutatjuk, hogy építészeti és közösségi szempontból a modell számos formát ölthet, és akár házanként is változhat. Innovatív építészeti és közösségszervezési megoldásokkal az egyes házak környezeti, társadalmi és urbanisztikai szempontból is előnyösebbek egy átlagos társasháznál vagy bérháznál.
Végül röviden összefoglaljuk, hogy az elmúlt években Magyarországon és Kelet-Európában milyen, a modell kialakulása és megerősödése irányába mutató lépések történtek. Bemutatjuk a kelet-európai bérlői lakásszövetkezeti modelleket népszerűsítő csoportokat tömörítő MOBA hálózatot, illetve azokat a hazai csoportokat, amelyek már évek óta dolgoznak a modell hazai elterjesztésén.