Tartalom

Összefoglalás

Jelen kiadvány a 2018 májusában védett doktori dolgozatom összefoglalója; célja, hogy a kutatás eredményei magyar nyelven és közérthetőbb formában is megjelenjenek. A lakáspiaci folyamatokat a kutatás során tudományos szempontból vizsgáltam, viszont úgy vélem, hogy a megállapítások a szakma és a piaci szereplők érdeklődésére is számot tarthatnak. A kutatás során 40 interjút készítettem különböző lakáspiaci szereplőkkel: ezzel az összefoglalóval feléjük is szeretném az eredményeket közvetíteni, illetve segítségükért köszönetemet kifejezni. 2020. szeptember 4-én a Periféria Közpolitikai és Kutatóközponttal műhelybeszélgetést szervezünk a magyarországi lakásfinanszírozás kérdéseiről. Ez a kiadvány az ottani párbeszédet is hivatott támogatni.

A doktori kutatás fókusza a magyarországi lakáspiaci cégek területi stratégiáinak vizsgálata volt, a 2008-as válság által okozott változásokra fordított kiemelt figyelemmel. A kiadványban először röviden leírom a disszertáció elméleti kereteit, majd a főbb empirikus eredményeket foglalom össze, melynek részeként megfogalmazok néhány dilemmát a magyar lakásfinanszírozási rendszerrel kapcsolatban. Végül lehetséges továbblépési lehetőségeket; alternatívákat vázolok fel, illetve összefoglalom a Periféria Központ témához kapcsolódó kutatásait, munkáit.

Doktori kutatásomat elsősorban 2016-2017 során végeztem. A 2016 eleje óta tartó időszakban jelentős változások zajlottak a magyar lakáspiacon: a kormány különböző intézkedésekkel élénkítette a lakáspiacot (pl. újlakás-építési áfa csökkentése, családi otthonteremtési kedvezmény bevezetése), élénkültek a lakáspiaci befektetések és egyre több lakáscélú hitelkihelyezés történt. Ezért már a kutatás lezárása és a disszertáció elkészülése között eltelt időben is megváltoztak bizonyos lakáspiaci körülmények, a 2018 óta eltelt két évben pedig e folyamatok folytatódtak. Ennek következtében (a koronavírus-járvány okozta 2020. tavaszi megtorpanásig) folyamatosan élénkült a lakáspiac, és emiatt emelkedtek a lakásárak is. Így az adott időpillanatra vonatkozó statikus adatok, információk helyett relevánsabbnak tartom azokat a folyamatokat és mechanizmusokat kiemelni, melyeket kutatásom alapján a magyarországi lakásfinanszírozás strukturális jellemzőinek tartok; melyek tágabb szinten érvényesek a magyar lakáspiacra.

A disszertációban kiemelten foglalkozom a lakásfinanszírozás (befektetések, lakáshitelezés) és a lakáspiaci mobilitás (tranzakciók, kisebb részben az újlakás-építés jellemzői) kérdéseivel, mivel ezeken a területeken a lakáspiacon érvényesülő piaci és társadalmi szempontok egyszerre vannak jelen. Ennek a két területnek azért is szántam kiemelt figyelmet, mert egy olyan lakáspiacon, melyet a tulajdonosok által lakott lakások dominálnak (mint Magyarország), alapvetően a tranzakciók képezik le a lakáshoz jutás lehetőségeit: ha valaki új háztartást akar alapítani (szétköltözés, elköltözés stb. miatt), akkor ilyen módon szembesül a lakáspiac jellemzőivel és a számára ott elérhető lehetőségekkel. A lakásfinanszírozás keretei pedig alapvető módon meghatározzák, hogy milyen feltételekkel lehet lakáshoz jutni, illetve hogy milyen lakáspiaci intézmények tudnak kialakulni.

A fentiek vizsgálata során a lakáspiacon aktív cégekre fókuszáltam, mivel meglátásom szerint kevés olyan magyarországi kutatás van, amely a lakhatási lehetőségek és a piaci, vállalati szempontok metszetét vizsgálná. Ezen belül is kiemelt figyelmet fordítottam a vállalatok területi stratégiáira. Mivel a lakáspiaci vállalatok elsősorban a vásárlások és építések finanszírozására (hitelintézetek), az új építésű lakások fejlesztésére és eladására (fejlesztők és kivitelezők), illetve a tranzakciókra (ingatlan- és hitelügynökök) fókuszálnak, ezek a lakáspiaci mozzanatok váltak a kutatásomban dominánssá.

...

A következő pontokban röviden összegzem a kutatás fő megállapításait:

- A magántulajdon-alapú lakáspiaci struktúra, illetve a magyar lakáspiac tágabb függőségi keretei által szabott piaci meghatározottságok abba az irányba hatnak, hogy nőjenek a lakáspiaci egyenlőtlenségek. A lakáspiaci cégek tevékenysége - részben saját finanszírozásuk ingadozó, kiszámíthatatlan jellege miatt - a lakáspiaci polarizációt erősíti.

- A 2008-as válság előtti időszakhoz képest jelenleg kevesebben jutnak lakáshitelhez. Ezzel összefüggésben stabilabbá vált a magyarországi lakáshitelezés, viszont sok háztartás számára továbbra sem léteznek elérhető és kiszámítható lakásfinanszírozási eszközök (nincsenek alternatív és biztonságos lakásfinanszírozási csatornák).

- Számos magyar háztartás kiszorul a jelenleg elérhető lakáspiaci megoldásokból, ezért érdemes lenne diverzifikálni az elérhető lakhatási formákat.

- Magyarország tágabb függő beágyazottsága az európai gazdasági térbe meghatározza a lakáspiaci mozgásteret, a finanszírozási kereteket (pl. magasabb hozamelvárások, ingadozóbban elérhető források), és ezáltal a lakáspiaci intézmények jellegét is (pl. nincsenek piaci bérlakások üzemeltetésére szakosodott szereplők).

- A piac vezető szereplői jellemzően határozottabb, letisztultabb profillal dolgoznak; a kisebbek pedig adott területen többféle lakáspiaci tevékenységet látnak el (például a fejlesztés, kivitelezés, közvetítés kombinációja).

- A válság hatására minden lakáspiaci szegmensben a piaci szereplők koncentrációja ment végbe.

- A periférikusabb lakáspiacok jóval nagyobb ingadozásoknak vannak kitéve válság esetén a lakásárak és tranzakciók száma szempontjából: ez mind nemzetközi léptéken, mind az országon belül igaz.

- A válságok utáni konjunktúra-időszakokban gyorsabban emelkednek az országon belüli centrumok lakásárai, mivel a kockázatok csökkentése érdekében először oda koncentrálódnak a befektetések. Ennek része az is, hogy a válság utáni lakáshitelezés mind területi, mind társadalmi szempontból sokkal koncentráltabb, mint a válság előtt volt. A lakásfinanszírozást hajtja a forrásbőség, miközben annak kihelyezési csatornái jellegükben korlátozottak (Magyarországon az egyéni lakáshitel az elterjedt lakásfinanszírozási forma).

- A kutatási eredmények alapján kirajzolódnak a tisztán piaci alapú lakhatási megoldások melletti más típusú megoldások, amelyeket érdemes volna erősíteni a magyar társadalom igazságosabb lakásellátása érdekében.